Создание и развитие Товариществ собственников жилья сталкивается с объективными трудностями, которые можно и нужно решать только при активном взаимодействии собственников помещений в многоквартирном доме с государственными и муниципальными органами, отвечающими за жилищно-коммунальную реформу. Недостаточная осведомленность собственников помещений о принимаемых государством и местными органами власти мерах по реализации жилищной реформы, о способах управления домами, заблуждения и негативные стереотипы в отношении ТСЖ не способствуют выполнению принятых целевых программ. Недостаточные знания основных положений жилищного законодательства со стороны чиновников, игнорирование законных требований ТСЖ, приоритет управляющим организациям также создают проблемы развития товариществ собственников жилья. Одним из выходов из создавшейся ситуации можно найти в совместном контроле за реализацией жилищно-коммунальной реформы со стороны администрации муниципального образования, депутатского корпуса и общественности.
Проводимая сегодня в России реформа жилищно-коммунального хозяйства, по сути самая сложная и болезненная из всех реформ. Она затрагивает интересы всех субъектов общества – граждан и юридических лиц, собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс РФ, которому 1 марта исполнилось два года можно считать второй Конституцией для гражданина, определил не только права и обязанности жильца, но и упорядочил взаимоотношения с другими субъектами рынка. Каждый гражданин где-то проживает, является собственником или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме, но не каждый из них чувствует себя сопричастным к происходящим процессам.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право брать на себя ответственность и самим решать, как строить отношения в сфере обслуживания жилфонда, кому и как отвечать за качество проживания в многоквартирном доме. Одной из таких форм является товарищество собственников жилья. По мнению большинства экспертов, эта форма является одной из передовых форм управления многоквартирным домом. Это, во-первых.
Во-вторых, товарищество по своей сути является первой ячейкой создания гражданского общества. Собственник, поняв принципы управления и научившись эффективно содержать свою общедолевую собственность в многоквартирном доме, сможет в дальнейшем реализовать основные положения закона о местном самоуправлении, создавать территориальные общественного советы и т.д.
Жизненный опыт уже имеющихся товариществ собственников жилья показал как плюсы, так и проблемы этой формы самоорганизации граждан по месту проживания. Некоторые плюсы очевидны — ТСЖ позволяет домовладельцам контролировать работу, как своего правления, так и управляющей домом организации; экономия средств на подрядах по обслуживанию жилфонда; «близость» правления ТСЖ к народу, к проблемам жильцов по сравнению с руководством управляющей компании. Минусы – Председателю правления зачастую самому в одиночку приходится отстаивать интересы и права членов ТСЖ.
Сегодня для многих собственников остро стоит вопрос «Объединяться ли в товарищества собственников жилья или отдавать себя вместе со своим домом управляющей компании, которая будет выполнять функции заказчика жилищно-коммунальных услуг»?
В начале девяностых годов граждане получили право на приватизацию жилья, но никто не подсказал желающим стать собственниками, в этом случае у них возникнут определенные обязанности по содержанию своей недвижимости. Малая осведомленность о принимаемых государством и местными органами власти мерах по реализации жилищной реформы, о способах управления домами, заблуждения и негативные стереотипы в отношении ТСЖ не способствуют выполнению принятых целевых программ.
Социологические опрос населения, проведенный в городах Ростовской области, показал, что у жителей городов нет четкого представления о целях и задачах жилищно-коммунальной реформы.
Опрашиваемым был задан вопрос: «В чем, по Вашему мнению, заключается суть реформы ЖКХ?». Респонденты могли выбрать несколько вариантов ответов. Ответы распределились следующим образом:
-дать гражданам возможность самостоятельно выбирать управляющие компании или подрядные организации, предлагающие по наименьшей цене наилучшее качество услуг по обслуживанию жилья (24%)
-дать гражданам возможность контролировать количество и качество предоставляемых услуг по обслуживанию жилья (24%)
-перевести жилые дома на самообслуживание (23%)
-поднять оплату за коммунальные услуги до 100% их стоимости (22%)
-создать товарищества собственников жилья (22%)
-исключить (или уменьшить) участие государства в финансировании части оплаты у слуг по обслуживанию жилья (17%)
-привлечь инвестиции в сферу ЖКХ (14%).
Тот факт, что все позиции получили менее четверти голосов опрошенных, свидетельствует об отсутствии у жителей городов четкого представления о целях и задачах реформы.
Невысока и социальная активность жильцов многоквартирных домов. Лишь 14% респондентов проявили безусловную готовность принять участие в управлении своим домом. Еще 15% готовы участвовать в управлении домом, если соседи тоже проявят активность и 6% — если попросят. Большинство же опрошенных (62%) не выразили желание участвовать в делах своего дома по разным причинам (нет времени — 25%, это все равно ничего не решит — 15%, мне это не нужно — 22%). Более высокую безусловную готовность участвовать в делах по управлению своим домом проявили, члены ТСЖ (35%).
Если исходить из основных постулатов маркетинга, успешному продвижению идеи, товара, услуги должна предшествовать активная и умная рекламная компания. Необходима более агрессивная и целенаправленная разъяснительная работа среди населения, т.е. подготовка цикла передач на радио и телевидении, как на федеральном, так и на местном уровне; выпуск тематических страниц, рубрик в областных и муниципальных СМИ; разработка и распространение методических материалов по указанной проблематике.
Ростовская Ассоциация ТСЖ в силу своих возможностей проводит консультационную работу среди населения, участвует в обучении председателей и бухгалтеров ТСЖ основам жилищного права, готовит и распространяет между членами Ассоциации методические материалы, информационные бюллетени с последними изменениями в жилищном законодательстве и примерами из судебной практики, постоянно обновляет содержание своего сайта www.ratsg.ru.
РАТСЖ в партнерстве с Центром технологизации региональной и муниципальной деятельности Института экономики и внешнеэкономических связей Южного федерального университета приступили к реализации проекта "Социальная политика обеспечения доступности жилищно-коммунальных услуг». По итогам социального исследования будет сделано заключение о ценовой доступности коммунальных услуг в разных городах Ростовской области и определено, какие группы населения и в какой форме нуждаются в социальной поддержке при обеспечении и оплате жилищно- коммунальных услуг. А результаты проведенного исследования могут быть в дальнейшем использованы для разработки эффективной социальной политики на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.
В 2006 году из городского бюджета было выделено 450 тыс. рублей на обучение председателей и бухгалтеров ТСЖ. Совместными усилиями Администрации г Ростова-на-Дону, Ростовского государственного строительного университета, Ростовской Ассоциации ТСЖ удостоверения государственного образца об окончании курсов в 2006 году получили 105 человек. На выделенные из бюджета средства в текущем году планируется обучить свыше 120 председателей и бухгалтеров действующих ТСЖ и ЖСК.
Кроме того, чтобы проводимая жилищно-коммунальная реформа имела успех необходимо также учить и чиновников, занимающихся этой темой. Зачастую они путают формы собственности и способы управления этой собственностью в многоквартирном доме. В результате, всё внимание направлено на управляющие компании, хотя Товарищество собственников жилья является такой же управляющей организацией, но только для своего дома.
Получается парадоксальная ситуация, на дома, где проживают социально неактивные граждане — им все равно кто и как управляет их домом, но дом передан в Управляющую компанию, в первую очередь направляются бюджетные средства на проведение капитального ремонта, установку приборов учета и т.д. Иногда таких собственников приходится даже уговаривать на софинансирование капитального ремонта. А люди, взявшие на себя всю ответственность по содержанию и эксплуатации своего дома, создавшие ТСЖ получают бюджетную поддержку в последнюю очередь, если останутся финансовые средства.
Если проанализировать «Титульный список капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на 2006 г» по Ростову то, можно обнаружить в этом списке лишь единицы ТСЖ.
Поэтому президиум РАТСЖ видит решение этой проблемы в неукоснительном исполнении жилищного законодательства. То есть инициатива проведения капитального ремонта дома должна исходить от собственника, не от специалиста, составляющего списки домов. Лучше, когда собственники объединены в ТСЖ и самостоятельно или через управляющие кампании заявляют о своей инициативе. Только после создания ТСЖ или другого объединения собственников в многоквартирном доме, проведения общего собрания и принятия решения о капитальном ремонте дома можно будет рассматривать предложение о выделении средств городского, областного и федерального бюджетов и поступлении их на расчетный счет ТСЖ.
Другая острая проблема для вновь созданных ТСЖ — это передача технической документации согласно п.10. ст. 162 ЖК РФ, п.п. 24,26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 491 от 23.05.2006 г.). Несмотря на то, что есть письмо Минрегионразвития РФ № 14313-РМ/07 от 20.12.06 г. разъясняющее порядок передачи технической документации на многоквартирный дом, а в Ростове-на-Дону есть постановление Администрации «О порядке передачи многоквартирных домов в непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в управление управляющей организацией, определенной в соответствии с законодательством»они не выполняются. Основными причинами такого положения являются в первую очередь отсутствие изначально первичной технической документации, а во-вторых, нежелание чиновников заниматься изготовлением необходимой документации и ссылкой на то, что нет на эти цели финансирования, а в третьих отбить желание у инициативных групп заниматься созданием ТСЖ. Изготовление новой технической документации на многоквартирный дом стоит больших денег и товарищество собственников жилья не может взвалить на себя этот финансовый груз.
Ростовская ассоциация ТСЖ вносит предложения «О государственной поддержке собственников помещений в многоквартирных домах, объединений собственников жилья и управляющих организаций», которые должны быть обязательны для исполнения всеми уровнями государственной власти, предусматривающие:
-финансирования затрат по изготовлению (восстановлению) необходимой для управления многоквартирным домом технической документации и регистрации вновь создаваемых объединений собственников жилья;
-финансирования расходов, связанных с проведением технической паспортизации многоквартирных жилых домов;
-проведения за счет средств местного бюджета работ по подготовке проектов межевания территории, проектов границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, установлению границ и изготовлению кадастровых карт (планов) указанных земельных участков, в целях обеспечения бесплатной передачи таких земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;
-финансирования расходов, связанных с проведением капитального (восстановительного) ремонта общего имущества многоквартирных домов;
-определение механизма передачи поставщикам коммунальных услуг внешних инженерных коммуникаций многоквартирного дома и установления границ эксплуатационной ответственности согласно п. 8 Постановление Правительства РФ от13.08.06 г. № 491;
-предоставления объединениям собственников жилья в многоквартирном доме преимущественного права безвозмездной аренды (передачи в собственность на без конкурсной основе) или льготных условиях выкупа встроено-пристроенных нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Данные финансовые средства должны выделяться в виде единовременной одноразовой субсидии на многоквартирные дома независимо от их организационно-правовой формы и сданные в эксплуатацию ранее 01.03.2005 г.